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BOBAPP手机综合体育网页版是“利”是“弊”?聚焦住建部新推《住宅项目规范-征
发布时间:2023-01-23
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  BOBAPP体育足球2月15日,住建部办公厅发布《关于城乡给水工程项目规范等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》,其中的《住宅项目规范-征求意见稿》(以下简称《规范》),可谓新时代高质量发展下,未来房地产业升级的一份指南,尤其是其中某些新规,更是成为媒体和大众讨论热点,世联价值研究院将其聚焦,为您展现研究院独家观点。

  我们注意到《规范》2.4.6提到,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,似与现行《商品房销售管理办法》(2011年住建部第88号令)第 18 条规定相冲,现行规定“商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”。细细比照,即可发现:两条文可共存,未来在住宅交易中,亦可继续采用原计价方式,但必须在房屋交易和商品房购销合同中明确告知住宅的套内使用面积,当然,为使计价和价格公示更明晰,未来房屋计价可能会突破现有《商品房销售管理办法》,改用使用面积计价。

  另外,我们也注意到,某些媒体将“套内使用面积”理解为“套内面积”,实则不严谨,“套内使用面积”是产权人实际所得可使用面积,是套内建筑面积再减去室内的墙、柱、共用外墙1/2及阳台面积后可供人们实际使用的面积;因此,BOBAPP手机综合体育网页版“套内面积”在概念上要大于“套内使用面积”。

  这次,住建部新推《规范》,明确“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,相当于“去皮取核”,刨除了繁复不易明示的公摊面积和套内建筑面积,直接以普通人更容易丈量和理解的使用面积示人,更符合普通人对房屋面积的直观认识。

  《规范》提到,“城镇新建住宅应全装修交付”,预示着未来交付房屋,即使不经装修,也能基本达到“拎包入住”。长期以来,装修存在的诸多问题一直受人指责:比如,重复装修、装修材料剩余带来极大浪费,装修过程中敲墙挖洞,装修过程冗长……,不规范的装修污染了环境,影响了建筑安全,既不经济还影响了邻里关系。从2002年开始,住建部陆续发布《商品住宅装修一次到位实施导则》、《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》、《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》《建筑业发展“十二五”规划》等文件鼓励和支持全装修房交付;2017年的《建筑业发展“十三五”规划》又进一步强调“新开工全装修成品住宅面积达到30%”;相应的,北京、上海、广东、浙江、山东、四川、海南等省、直辖市也很发文“推进住宅全装修和成品住宅交付”并开展了相关尝试。这次,将“城镇新建住宅将进行全装修交付”写进新《规范》,是住建部延续和承袭之前的发展思路,进行的实质化推进,总体而言,是大势所趋之举。

  新推《规范》提到“四层及四层以上住宅建筑,或住户入口层面楼面距室外设计地面的高度超过9m的新建住宅应设电梯”,现行《住宅设计规范》(GB50096-2011)则规定“七层及七层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m的住宅,必须设置电梯”;随着我国经济与社会发展,老龄化社会来临,人们对美好物质生活的需求也在与时俱进,过去未加装电梯的7层建筑与人们的实际生活需求也越来越不匹配,住建部新推《规范》敏锐地察觉到了这一点,同时又考虑到了开发成本限制和人们的实际接受程度,因而新推《规范》在电梯设置的要求采用的是“应”而非“必须”,保证了文件对趋势的引导性和操作的灵活性。

  若未来计价方式相应调整为“按套内建筑面积计价”或“按套内使用面积计价”,会名义上造成房屋面积单价上涨,但因为套内建筑面积和套内使用面积内涵小于建筑面积,因此总房价可保持不变,在供需状况稳定的情况下,房价能够继续趋于稳定。

  非房地产专业人士,对“公摊面积”“得房率”“建筑面积”“套内建筑面积”“使用面积”的内涵并不熟悉,这次明确“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,使普通人买房对于所购房屋的实得面积更为直观,普通人买房不再为面积内涵困惑,降低了房屋买卖的信息不对称,有助于提高交易效率。

  也有媒体坦言,若以“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,开发商会刻意迎合购房者而缩减公摊面积,降低住宅小区品质,我们认为这个问题须再观察,第一,现有《住宅设计规范》和新推《规范》对住宅项目公用部分有明确要求,开发商即使压缩,也必须满足相应规定;第二,小区的公用部分品质体现着小区档次,普通人也许对公摊面积缺乏认识,但对小区品质的感知却很直接,最终购房者会在小区品质和价格之间寻找平衡,找对适合自己的选择;第三,也不排除开发商会以满足《规范》中的最低标准来控制公摊,进而影响品质和体验,住宅若一味追求套内面积而减少共用面积,尤其是压缩电梯间、走廊等公共部位面积,居住体验恐会下降,一般而言,高品质住宅虽单价较高,但项目公共部分面积充足,社区居住体验较优。因此,新《规范》在此有利有弊,是否会“压缩公建空间、降低居住体验”还须留待市场观察。

  以往开发商为提升卖点,通常会利用公摊面积和购房者“占便宜”心理,在设计上做文章,向购房者提供带有“赠送面积”的户型,然而“羊毛出在羊身上”,购房者一边为“赠送面积”买了单,而另一边则是买到的“赠送面积”不受法律保护,如遇拆迁将为补偿叫苦连天;随着购房者的理性提升,大家已经越来越担忧“赠送面积”的合法性;未来“采用套内使用面积进行交易”,竣工后的实得面积明明白白,将一定程度有效遏制此类事件,也保护了消费者利益。

  我国住宅市场价格统计目前多采用建筑面积下的均价,未来明确“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”后,计价模式可能发生变化,改为采用“按套内建筑面积计价”或“按套内使用面积计价”,由于面积内涵变小,在总价不变情况下,单价提升,若新房价数据和历年房价数据不经处理,直接比较,将造成房屋单价上涨的假象,不明就里的普通购房者恐被误导。

  “限房价、BOBAPP手机综合体育网页版竞地价”的商品房目前已成为很多房价上涨过快城市的标配,新《规范》出台后,已出让地块可能引发开发商在未来销售计价的争议。开发商在竞价原地块时,是以建筑面积核算的销售单价来测算项目开发价值和竞拍地价,新《规范》出台后,若采用“套内使用面积”计价,且又无法突破原协议单价,恐惹争议。

  过往,人们花大价钱买一套房,却还是个半成品,接房后还需装修才能入住,对此,很多购房者表示苦不堪言,未来“全装修交付”将缩短入住等待时间,降低购房者时间成本,购置家具后,拎包即可入住。

  若房屋采用“全装修交付”,由于项目整装而带来的规模经济效应,会使建筑装饰材料被有效利用,大大节约购房者装修成本,据业内相传,成本可比自己装修节约20~30%,同时,因为采用标准化采购和施工,替换件充足,也有利于后期保修维护。

  长久以来,私自装修造成的“开墙打洞”“毁损承重墙”“扩建露台”“偷排装修垃圾”等问题鳞次栉比,不仅扰民,还造成环境污染,而且产生严重建筑安全隐患,“全装修交付”后将可减少后期拆改,严格限制人们的二次装修行为,有效避免后期装修二次污染和“乱拆乱建”。

  由于空置和外租都会对加速装修的折旧,因而“全装修交付”增大了“炒房者”的持有成本;因此,“全装修交付”更适合自住,对炒房行为有一定遏制作用。

  “全装修交付”增大了商品房开发的成本,这部分高于开发“毛坯房”的成本,将会进入房屋销售价格的核算,如此可能促使房价的提升。

  党中央提出的“高质量发展阶段”也涵盖了人们生活水平的高质量提升,尤其随着我国的提前步入“老龄化社会”[1],人们对住宅项目安装电梯的需求已成为趋势。

  新《规范》出台,未来更多的住宅将安装电梯,对应的是“未装电梯住宅”在居住功能上将大打折扣,从评估术语的角度而言,此类“未装电梯住宅”将在价值上体现出“功能折旧”而造成价值降低。

  正如前面所称,新《规范》出台,“未装电梯住宅”将产生明显的功能折旧,由此,“城市老旧房屋”为避免贬值太快,会加速更新、改造、升级;为促进城市老旧住宅加装电梯,《规范》还提到“在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低,但既有住宅建筑进行无障碍改造、加装电梯除外”。

  虽然前面所述,新规范“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”可与现行《商品房销售管理办法》共存,但交易要求与计价模式不配套则难免尴尬,建议《商品房销售管理办法》修改相关条款以适应新《规范》,保证文件操作要求的一致性。

  现行《商品房销售管理办法》规定:商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。目前“维修基金”“物业费”等大多以房屋建筑面积核算计价;在“拆迁补偿”“损坏赔偿”及“固定资产价值”等核算上,也常根据“建筑面积”进行测算。世联评估根据经手的大量类似评估案例来看,建议未来《不动产权证书》对建筑面积、套内建筑面积和使用面积三种面积进行列示,不仅可以向产权人清晰明示产权而且也利于相关产权价值的核算。

  正如前面所述,新《规范》出台,若采用“套内使用面积计价”,则房屋单价将被动抬升,为了做好统计上与现行计价方式的衔接,建议政府出台文件进行明确的指引,便于在统计分析中真实地揭示房价走势,避免大家误读市场。

  我们认为,新推《规范》是面向住宅建筑工程项目的规范指引,将“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”写入此《规范》似有不妥;将其列入《商品房销售管理办法》的修订则更为合理。

  我们建议“全装修交付”也应兼具客户个性化需求,对同一户型,可提供不同档次的装修标准,交由购房者选择,还可鼓励有条件的开发商在销售同时,与购房者签订定制装修合同,如此,既兼具不同类型人群的需求,也避免购房者接房后再做大的装修变动;同时,BOBAPP手机综合体育网页版也要防止开发商为曲意迎合“城镇新建住宅应全装修交付”条款,在装修品质和房价上做文章,所以我们建议应将房价和装修款分列,并提交政府部门审核、备案。

  总体而言,我们认为新《规范》出台利大于弊,是我国总结了多年住宅项目经验之后的一次总集成,也是我国房地产业与国际经验接轨的必然。以“全装修交付而言”,我国“全装修”住宅总量中的占比仅为20%,与发达国家80%的比例相差甚远,而我们的邻国日本,在住宅产业化的推动下,早已实现了住宅全装修的工业化,日本目前的全装修渗透率基本已经达到了100%;同时,据传我国住宅安装电梯的比例也远低于国外。新《规范》的出台,解决了我国目前房地产业存在的诸多问题,是紧扣“新时代高质量发展”的居住新标准,此次住建部将新《规范》以全明文的方式向社会发布,征求意见,已预示了我国未来房地产业居住标准的发展方向,非常值得期待。

  [1]据厦门大学著名经济学家戴亦一统计,2018年我国60岁以上人口占比17.9%,该数据相当于日本进入“老龄化”元年1990年17.5%的水平。

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